De fleste guides om boligsalg starter med, hvad du skal male og købe. Det er den forkerte rækkefølge.
Start med det, der kan koste dig penge i op til ti år.
Du hæfter i ti år
Du hæfter for skjulte fejl i ti år
Det ansvar kan du blive fritaget for – men kun hvis du bruger huseftersynsordningen korrekt. Ordningen er frivillig, og det er dig, der betaler for rapporterne.
| Alle fire dele skal være på plads | |
|---|---|
| 1 | Tilstandsrapport – laves af en beskikket bygningssagkyndig |
| 2 | Elinstallationsrapport – laves af en autoriseret elinstallatør |
| 3 | Tilbud om ejerskifteforsikring til køber |
| 4 | Skriftlig erklæring om at betale mindst halvdelen af præmien |
Sker det ikke, bortfalder dit 10-årige ansvar ikke – uanset at rapporterne findes.
Afvis derfor at underskrive købsaftalen, hvis køberen har skrevet under uden at have modtaget rapporterne.
Tip: gamle tilstandsrapporter på din bolig kan hentes på boligejer.dk. Brug dem til at udbedre kendte fejl, inden du sætter boligen til salg.
Som sælger har du som udgangspunkt ansvar for boligens skjulte fejl og mangler i 10 år efter salget.
Det ansvar kan du blive fritaget for — men kun hvis huseftersynsordningen bruges korrekt.
| Alle fire dele skal være på plads | |
|---|---|
| 1 | Tilstandsrapport — beskikket bygningssagkyndig |
| 2 | Elinstallationsrapport — autoriseret elinstallatør |
| 3 | Tilbud om ejerskifteforsikring |
| 4 | Skriftlig erklæring om at betale mindst halvdelen af præmien |
Ordningen er frivillig, og det er dig som sælger, der betaler for rapporterne.
Timingen afgør det hele
Materialet skal være udleveret til køberen, INDEN køberen afgiver tilbud.
Sker det ikke, bortfalder dit 10-årige ansvar ikke — uanset at rapporterne findes.
Afvis derfor at underskrive købsaftalen, hvis køberen har skrevet under uden at have modtaget rapporterne. Det lyder formelt, men det er præcis der, sager opstår.
Tjek også gyldigheden. Rapporterne har begrænset holdbarhed og skal være gyldige på handelstidspunktet.
Et brugbart forarbejde
Gamle tilstandsrapporter på din bolig kan hentes på boligejer.dk.
Brug dem til at se, hvad tidligere gennemgange har anmærket — og udbedre det, inden du sætter boligen til salg. Det er billigere at ordne på egne præmisser end at forhandle om det i en handel.
Oplysningspligten
Oplysningspligten – og hvad der faktisk betaler sig
Pligten omfatter det, du ved – og det, du burde vide.
Overholder du den ikke, kan du hæfte alligevel. At male hen over en kendt fugtskade er ikke istandsættelse – det er et problem.
Kosmetik er fint. At skjule noget, du kender til, er noget andet.
| Indsats | Typisk værd at gøre? |
|---|---|
| Hovedrengøring og oprydning | Ja – billigst i forhold til effekt |
| Maling i lyse, neutrale farver | Ja |
| Småreparationer – låse, haner, lister | Ja – signalerer vedligehold |
| Nyt køkken eller bad | Sjældent – tjener oftest ikke sig selv hjem |
| Garage, asfalt, større tilbygning | Sjældent lige før et salg |
Spørg din mægler, før du bruger store beløb. De kender, hvad der faktisk efterspørges i netop dit område – og hvad købere hellere vil lave selv.
Selv med huseftersynsordningen skal du oplyse om væsentlige forhold, der kan have betydning for køberens beslutning.
Pligten omfatter det, du ved — og det, du burde vide.
Overholder du den ikke, kan du hæfte alligevel.
Hvor grænsen går
Kosmetik er i orden. At male, rydde op og ordne småting er almindelig salgsklargøring.
At skjule noget, du kender til, er noget andet. At male hen over en kendt fugtskade er ikke istandsættelse.
Er du i tvivl, så oplys det. Det koster som regel mindre i forhandling end i en sag bagefter.
Hvad der faktisk betaler sig
| Indsats | Værd at gøre? |
|---|---|
| Hovedrengøring og oprydning | Ja — billigst i forhold til effekt |
| Maling i lyse, neutrale farver | Ja |
| Småreparationer | Ja — signalerer vedligehold |
| Nyt køkken eller bad | Sjældent — tjener oftest ikke sig selv hjem |
| Garage, asfalt, større tilbygning | Sjældent lige før et salg |
Store renoveringer lige før et salg tjener sjældent hele udgiften hjem. Køberen har desuden sin egen smag — og mange foretrækker at lave køkkenet selv.
Spørg din mægler, før du bruger store beløb. De ved, hvad der faktisk efterspørges i netop dit område.
Det der virker
Ryd ud og pak væk. Færre ting får rummene til at virke større, og køberen skal kunne forestille sig sine egne møbler. Metoden gennemgår vi her.
Gør rent — grundigt. Det ændrer ikke boligens tilstand, men det ændrer indtrykket markant.
Ordn småting. En løs dørhåndtag eller en dryppende hane får køberen til at spekulere på, hvad der ellers er forsømt.
Skift pærer og lav lys. Mørke rum ser mindre ud. Vi gennemgår lyslag og farvetemperatur her.
Neutralisér farverne. Ikke fordi din smag er forkert, men fordi køberen skal kunne se sin egen.
Skal hårde hvidevarer alligevel udskiftes, har vi en gennemgang af, hvad man bør kigge efter, her.
Udendørs
Førstehåndsindtrykket dannes, før køberen er inde.
Slå græsset, klip hækken, fjern ukrudt. Det koster en eftermiddag.
Stil havemøblerne frem — også uden for sæsonen. Det viser, hvordan arealet kan bruges.
Ryd indkørsel og fortov.
Men hold igen med større anlægsarbejde. Asfaltering, ny garage eller ny terrasse lige før et salg er sjældent en god forretning. Vil du bruge penge udendørs, så brug dem på vedligehold frem for nyanlæg.
Flere praktiske greb til haven har vi samlet her.
Bor du i lejlighed med altan, er det den, der gælder. Gør den indbydende med møbler og planter.
Uden altan? At etablere en kræver typisk tilladelse fra både kommune og ejer- eller andelsforening — og det er ikke et projekt, man når inden et salg.
Energimærket
Boligen skal have et gyldigt energimærke, før den markedsføres.
Det er værd at kende sit mærke i forvejen. Ligger det lavt, kan det blive et forhandlingspunkt — og enkelte forbedringer med kort tilbagebetalingstid kan være værd at overveje.
Men lav ikke energirenoveringer udelukkende for salgets skyld. Regn på det først.
Kildehenvisninger
- Boligejer.dk – Huseftersynsordningen – at sælger kan fritages for det 10-årige ansvar ved at fremlægge tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring inden køber afgiver tilbud – og at sælger fortsat har loyal oplysningspligt.
- Bolius – Tilstandsrapport og elinstallationsrapport – at rapporterne ikke er lovpligtige, men er en forudsætning for ejerskifteforsikring, at sælger betaler for dem, og at gamle tilstandsrapporter kan hentes på boligejer.dk.
- Bolius – Ejerskifteforsikring – at forsikringen ikke dækker forhold, der er nævnt i rapporterne, og at sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien for standarddækning.
- Om skjulte fejl og mangler – at oplysningspligten omfatter både det, sælger ved og burde vide, og at erstatning kan komme på tale, hvis oplysninger er tilbageholdt.
- SparEnergi – om energimærkning af boliger og hvilke energiforbedringer der typisk har en fornuftig tilbagebetalingstid.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor længe hæfter jeg for fejl efter salget?
Som udgangspunkt i 10 år. Ansvaret kan bortfalde, hvis huseftersynsordningen bruges korrekt.
Hvad kræver huseftersynsordningen?
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og skriftlig erklæring om at betale mindst halvdelen af præmien.
Hvornår skal køberen have materialet?
Inden køberen afgiver tilbud. Sker det senere, bortfalder dit ansvar ikke.
Er tilstandsrapporten lovpligtig?
Nej, ordningen er frivillig. Men den er en forudsætning for at slippe for det 10-årige ansvar.
Skal jeg fortælle om fejl, jeg kender til?
Ja. Den loyale oplysningspligt gælder uanset huseftersynsordningen og omfatter både det, du ved og burde vide.
Betaler et nyt køkken sig før salg?
Sjældent hele udgiften. Rengøring, maling og småreparationer giver typisk mest for pengene.
Hvor finder jeg gamle tilstandsrapporter?
På boligejer.dk, som drives af Erhvervsstyrelsen.
