Tinglysning af skøde er registreringen af et ejerskifte i Tingbogen — det offentlige register over rettigheder i fast ejendom.
Det er ikke en formalitet. Uden tinglysning er dit ejerskab ikke beskyttet over for tredjemand — heller ikke selvom du har underskrevet en købsaftale og betalt.
Hvorfor det er nødvendigt
Købsaftalen binder sælger og køber. Tinglysningen binder omverdenen.
Konkret betyder et tinglyst skøde:
- Sælgers kreditorer kan ikke gøre udlæg i ejendommen som var den stadig sælgers
- Ved dobbeltsalg går ejendommen til den, der først får skødet tinglyst — ikke til den, der først skrev under
- Banker og realkreditinstitutter kræver typisk tinglysning, før lånet frigives
Det er også i Tingbogen, man kan se hvilke byrder og servitutter der hviler på ejendommen.
Sådan foregår det
Fra købsaftale til tinglyst skøde
| Trin | Hvad der sker | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Skødet udarbejdes – typisk af advokat, køberrådgiver eller skødeskriver | |||||||||
| 2 | Begge parter underskriver digitalt med MitID | |||||||||
| 3 | Anmeldes på tinglysning.dk og afgiften beregnes | |||||||||
| 4 | Systemet behandler. Er alt i orden, sker registreringen automatisk og næsten med det samme | |||||||||
| 5 | Retsanmærkninger – det, der faktisk forsinker Et skøde kan blive tinglyst med anmærkning, hvis sælgers gamle lån endnu ikke er slettet fra ejendommen. Handlen er først helt på plads, når anmærkningerne er væk – og det er her, ventetiden opstår, ikke i selve systemet. Bliver handlen ikke til noget Den variable afgift på 0,6 % kan i visse tilfælde søges godtgjort, hvis betingelserne er opfyldt. Den faste afgift refunderes normalt ikke, da den dækker rettens arbejde. Al tinglysning i Danmark er digital siden 2009 og foregår via tinglysning.dk. Tinglysningsretten har hjemsted i Hobro.
Det, der faktisk forsinkerHer er en vigtig præcisering: selve tinglysningen tager sjældent uger. Det, der tager tid, er retsanmærkninger. Et skøde kan blive tinglyst med anmærkning, hvis sælgers gamle lån endnu ikke er slettet fra ejendommen. Handlen er først helt på plads, når anmærkningerne er væk — og det afhænger af, hvor hurtigt sælgers bank får ryddet op. Det er derfor, en bolighandel har en periode, hvor pengene står deponeret. Køberrådgiveren frigiver dem først, når skødet er tinglyst uden anmærkninger. Hvad det kosterAfgiften To forskellige afgifter – ikke énVed et boligkøb tinglyses både skødet og pantebrevet. De har hver sin sats.
Grundlaget er det højeste beløb De 0,6 % beregnes af købesummen – dog mindst af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Er vurderingen højere end det, du betaler, er det vurderingen, der tæller. Procentdelen rundes op til nærmeste 100 kr., før den faste afgift lægges til. Eksempel: bolig til 3.000.000 kr. 0,6 % af 3.000.000 = 18.000 kr. + fast afgift = 1.850 kr. Skødeafgift i alt = 19.850 kr. Hertil kommer afgift på pantebrevet, som ofte er den største af de to. Satserne ændres ved lov. Tjek de aktuelle tal hos Skattestyrelsen, inden du regner på din egen handel. Her overses ofte det vigtigste: ved et boligkøb tinglyses der to ting, og de har hver sin afgift. Afgiften på skødetFast afgift: 1.850 kr. Variabel afgift: 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Grundlaget er købesummen — dog mindst den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Er vurderingen højere end det, du betaler, er det vurderingen, der tæller. Procentdelen rundes op til nærmeste 100 kr., før den faste afgift lægges til. Eksempel ved en bolig til 3.000.000 kr.: Afgiften på pantebrevetOptager du lån med pant i boligen, skal pantebrevet også tinglyses — og det er en helt separat afgift med sin egen faste sats og sin egen procentsats. Den er ofte større end skødeafgiften. Ved et almindeligt boligkøb med realkreditlån og banklån kan de samlede tinglysningsafgifter let overstige det tredobbelte af skødeafgiften alene. Bemærk: den variable afgift på pant i fast ejendom blev nedsat pr. 1. januar 2026. Tjek den aktuelle sats, inden du regner. RådgivningHertil kommer honorar til advokat, køberrådgiver eller skødeskriver. Prisen afhænger af, om du kun får hjælp til skødet eller til hele berigtigelsen. Hvem betaler?Tinglysningssystemet fordeler ikke udgiften — det gør købsaftalen. I en almindelig bolighandel betaler køber typisk skødeafgiften, fordi skødet registrerer købers ret. Men det kan aftales anderledes, så tjek aftalen. Hvis handlen falder fra hinandenDen variable afgift på 0,6 % kan i visse tilfælde søges godtgjort, hvis betingelserne er opfyldt. Det kræver en digital ansøgning. Den faste afgift refunderes normalt ikke, da den dækker rettens administrative arbejde. Kan du gøre det selv?Ja. Du kan oprette og anmelde et skøde selv på tinglysning.dk. Men vær opmærksom på:
I praksis håndterer en boligadvokat, køberrådgiver eller bankens sagsbehandler det som en samlet proces. Ved familieoverdragelser, skilsmisse eller dødsboer gælder desuden særlige regler for både skøde og afgiftsgrundlag, og der er rådgivning næsten altid pengene værd. Denne artikel er generel information om reglerne — ikke juridisk rådgivning om din konkrete handel. Kildehenvisninger
Ofte stillede spørgsmål om tinglysning af skødeHvad koster det at tinglyse et skøde?1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget, oprundet til nærmeste 100 kr. Hvad beregnes de 0,6 procent af?Af købesummen — dog mindst af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Er vurderingen højere, er det den, der tæller. Skal jeg også betale afgift for lånet?Ja. Pantebrevet tinglyses separat med sin egen faste og variable afgift. Den udgift er ofte større end skødeafgiften. Hvor lang tid tager tinglysningen?Er alt i orden, sker registreringen automatisk og næsten med det samme. Ventetiden skyldes typisk retsanmærkninger fra sælgers gamle lån. Hvad er en retsanmærkning?En bemærkning om, at der stadig hviler rettigheder på ejendommen — for eksempel sælgers lån, som endnu ikke er slettet. Kan jeg tinglyse skødet selv?Ja, via tinglysning.dk. Men berigtigelsen af handlen er en separat opgave, og fejl i afgiftsberegningen sendes videre til kontrol. Får jeg afgiften tilbage, hvis handlen annulleres?Den variable afgift kan i visse tilfælde søges godtgjort. Den faste afgift refunderes normalt ikke. Seneste nyheder |
